Qua biểu đồ chu kỳ bất động sản có thể thấy dưới góc nhìn từ các chuyên gia trong ngành bất động sản, từ quý I/ 2025 BĐS bước sang thời kỳ củng cố, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt.
Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.
Dự báo từ quý II/2025 đến quý IV/2025 sẽ là giai đoạn khởi sắc, người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn. Dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường BĐS Việt Nam bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình BĐS có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều sự quan tâm của các Nhà đầu tư.
Hãy cùng Việt Long Group tìm hiểu kỹ hơn về chu kỳ BĐS 10 năm, 20 năm, 30 năm của Việt Nam tìm ra quy luật và chiến lược đầu tư bđs thông minh để không chỉ gia tăng mà còn bảo vệ tối đa lợi nhuận khi đầu tư. Nào cùng đọc thôi!
Contents
Chu kỳ bất động sản là gì?
Chu kỳ bất động sản là một giai đoạn mà thị trường bất động sản trải qua các giai đoạn theo thứ tự từ tăng trưởng mạnh tới suy giảm và chu kỳ luôn đi theo 4 giai đoạn sau: phục hồi – mở rộng – tăng cung – suy thoái. Thời gian trung bình mỗi chu kỳ thường từ 7-10 năm nhưng sẽ có sự lệch pha và kéo dài hoặc ngắn hơn tùy vào tình hình kinh tế, chính trị và xã hội…
Bên cạnh đó chu kỳ bất động sản thường phản ánh sự biến động của toàn bộ nền kinh tế dựa trên thời điểm kinh tế bùng nổ kéo theo sự bùng nổ của thị trường bất động sản và khi kinh tế rơi vào suy thoái khủng hoảng cũng khiến thị trường bất động sản đồng pha vào pha suy giảm.
Là một nhà đầu tư bất động sản bạn cần hiểu rõ chu kỳ bất động sản là gì? chu kỳ bất động sản kéo dài bao lâu và hiện tại chúng ta đang ở đâu ở giai đoạn nào của chu kỳ bất động sản.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản
Trên thực tế sự biến động của chu kỳ bất động sản được tác động và chi phối bởi nhiều yếu tố chúng ta có thể gom nhóm thành 2 yếu tố vĩ mô và vi mô:
Yếu tố vĩ mô
Nền kinh tế: Sức khỏe của nền kinh tế của một quốc gia thường là yếu tố tác động mạnh nhất tới thị trường bất động sản. Nền kinh tế của một quốc gia thường biến động và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố: lạm phát, lãi suất, tỷ lệ thất nghiệp, tăng trưởng GDP….đều có thể ảnh hưởng tới sức mua của thị trường bđs
Khi nền kinh tế có sức tăng trưởng tốt hay dòng tiền rẻ lãi suất thấp sẽ khuyến khích nhà đầu tư có xu hướng đầu tư bất động sản nhiều hơn vì họ tin rằng giá trị bất động sản sẽ còn tăng cao hơn nữa và bất động sản cũng là một kênh tài sản trú ẩn an toàn.
Ngược lại nếu kinh tế suy thoái, người tiêu dùng cảm thấy không chắc chắn về tương lai về các biến động sắp tới nên sẽ có xu hướng phòng thủ dẫn tới giảm nhu cầu, đắn đo trì hoãn hoạt động đầu tư bđs từ đó làm giảm nhu cầu và giá trị của bđs.
Ngoài ra có 2 yếu tố cốt lõi ảnh hưởng tới thị trường BĐS bao gồm chính sách nhà nước và lãi suất ngân hàng
Chính sách nhà nước: Bao gồm các chính sách liên quan đến BĐS như luật thuế, quy hoạch, tín dụng, hỗ trợ tài chính, nới lỏng tín dụng… có thể tác động rất mạnh tới thị trường bđs.
Đơn cử ví dụ nếu chính chủ quyết định đầu tư công và nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông thì có thể làm tăng đáng kể giá trị bất động sản. Ví dụ như quy hoạch xây dựng cảng nước sâu khu vực Nghi Sơn Thanh Hóa -> sẽ làm cho bất động sản quanh khu vực này hưởng lợi.
Nhưng nếu một chính sách bất lợi ví dụ như Trung Quốc áp dụng chính sách “3 làn ranh đỏ” tạo ra hiệu ứng domino gây sụp đổ rất nhiều công ty bất động sản lớn.
Lãi suất ngân hàng: Yếu tố này ảnh hưởng mạnh nhất tới nhà đầu tư. Khi lãi suất thấp đồng thời hạn mức cho vay tăng cao, người mua nhà có thể dễ dàng tiếp cận vốn vay và kích thích nhu cầu mua nhà và hoạt động đầu cơ bđs. Ngược lại, lãi suất ngân hàng quá cao sẽ khiến sức mua bị giảm hoặc các nhà đầu tư có hoạt động cắt lỗ với các tài sản bất động sản có sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.
Yếu tố vi mô
Cấu trúc dân số: Sự biến động về cấu trúc dân số và xu hướng nhận cư có thể tác động đến nhu cầu và nguồn cung thị trường bất động sản. Ví dụ như ở Việt Nam đang ở giai đoạn dân số vàng lượng người trẻ chiếm đa số trong cấu trúc tháp dân số dẫn tới nhu cầu nhà ở tăng cao tạo điều kiện thúc đẩy giá bất động sản tăng cao.
Tâm lý nhà đầu tư: Thông thường tâm lý nhà đầu tư phản ánh qua 2 trạng thái lạc quan và bi quan cũng sẽ tác động lớn tới mức giá của thị trường bđs. Với giai đoạn lạc quan của nhà đầu tư có thể đẩy giá bđs tăng nhanh chóng và ngược lại khi xảy ra tâm lý bi quan có thể dẫn tới bán tháo gây hiệu ứng giảm giá bđs nhanh chóng.
Cung cầu bất động sản: Quy luật cung cầu cũng không nằm ngoài thị trường bất động sản. Khi cung nhà ở bđs vượt quá cầu thị trường có thể dẫn tới thanh khoản chậm, giá bđs giảm. Ngược lại nếu cầu nhà ở bđs vượt quá cung sẽ tới giá cả tăng nhanh và có sự cạnh tranh giữa những nhà đầu tư và người mua bđs.
Các giai đoạn chính của một chu kỳ BĐS
Thị trường bất động sản cũng sẽ giống như các thị trường tài chính và đầu tư khác đều trải qua các pha trong 1 chu kỳ theo 4 giai đoạn phục hồi – mở rộng – tăng cung – suy thoái
Giai đoạn phục hồi
Giai đoạn thị trường phục hồi sau suy thoái và đóng băng sẽ thường có những tín hiệu tích cực trong hoạt động mua bán và đầu tư bất động sản. Một số dấu hiệu cho thấy thị trường bđs đang ở trong giai đoạn phục hồi:
Nhu cầu: Nhu cầu mua nhà và bđs bắt đầu có dấu hiệu tăng dần tuy nhiên vẫn sẽ rời rạc và chưa bùng nổ.
Giá cả: Giá nhà đất sẽ có dấu hiệu nhích tăng nhẹ sau một thời gian đóng băng đi ngang và giảm giá tuy vậy mức tăng còn rất chậm.
Giao dịch: Lượng giao dịch BĐS đã có cải thiện đáng kể nhưng số lượng chưa nhiều và thường lẻ tẻ.
Tâm lý nhà đầu tư: Các nhà đầu tư đã có tâm lý tích cực tuy vậy vẫn sẽ thận trọng và dè dặt.
Giai đoạn này thị trường BĐS có dấu hiệu tăng trưởng song chưa thực sự bùng nổ. Tuy vậy đây lại là thời điểm tốt nhất để nhà đầu tư quyết định mua và sẵn được các bđs dưới giá trị thực do tình trạng cắt lỗ. GIai đoạn phục hồi có thể thay đổi tùy thuộc nhiều yếu tố nhưng thường kéo dài từ 1 đến 2 năm.
Giai đoạn mở rộng
Giai đoạn mở rộng thường là giai đoạn mà kinh tế bắt đầu có sự tăng trưởng mạnh dẫn tới nhu cầu nhà ở tăng theo. Giai đoạn này các hoạt động mua bán đầu tư bất động sản tăng mạnh mẽ. Dấu hiệu nhận biết thị trường đang trong giai đoạn mở rộng bao gồm:
Nhu cầu: Nhu cầu mua nhà tiếp tục tăng cao do kinh tế phát triển thu nhập người dân tăng và có tích lũy nhiều đồng thời chính phủ có ban thêm nhiều chính sách có lợi hỗ trợ cho thị trường BĐS
Giá cả: Nhu cầu cao dẫn tới nguồn cung không đáp ứng kịp sẽ gây ra sự mất cân bằng giữa cung và cầu thường giúp giá bđs đạt mức cao nhất đạt đỉnh trong một chu kỳ bđs.
Giao dịch: Lượng giao dịch tăng nhanh làm cho thị trường trở nên sôi động hơn bao giờ hết.
Tâm lý thị trường: Nhà đầu tư hầu hết hưng phấn do thấy được xu hướng tăng giá tăng tài sản rõ rệt và liên tục có những kỳ vọng lớn về lợi nhuận từ đầu tư càng thúc đẩy sự hưng phấn và ý định xuống tiền đầu tư bđs.
Giai đoạn mở rộng có thể là giai đoạn tiêm năng nhất của nhà đầu tư nhưng nếu bđs hoặc nhà ở mà nhà đầu tư định xuống tiền đã có dấu hiệu “tăng phi mã” dễ xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản hoặc “đu đỉnh” khi thị trường bđs tới giai đoạn đạt đỉnh và suy thoái.
Giai đoạn tăng cung
Giai đoạn tăng cung thường mô tả giai đoạn mà nguồn cung bất động sản tăng lên đáng kể vượt quá nhu cầu của thị trường. Thường xảy đến do lượng dự án bđs mới ra mắt ồ ạt và dấu hiệu nhận biết giai đoạn cung vượt cầu sẽ thường thấy:
Nguồn cung: Nguồn cung BĐS tăng cao hơn so với nhu cầu thị trường.
Giá cả: Giá nhà đất bắt đầu chững lại do nguồn cung tăng ồ ạt.
Giao dịch: Lượng giao dịch BĐS có dấu hiệu giảm lại so với giai đoạn mở rộng.
Tâm lý thị trường: Giá nhà đất chững lại khiến lợi nhuận giảm và khiến một số nhà đầu tư lo lắng bán tháo bđs để cắt lỗ.
Thông thường tâm lý nhà đầu tư giai đoạn này bắt đầu lo lắng mình sẽ “đu đỉnh” khiến xu hướng bắt đầu giảm nhu cầu đầu tư và một số cũng sẽ tiến hành thanh lý tài sản và cắt lỗ.
Giai đoạn suy thoái
Giai đoạn suy thoái có lẽ là giai đoạn khó khăn nhất mà thị trường bất động sản thường không mong muốn và một số dấu hiệu nhận biết:
Cung vượt cầu: Nguồn cung bất động sản tăng cao do nhiều dự án ra mắt và tung vào thị trường trong khi nhu cầu mu gần như giảm đáng kể do ảnh hưởng bởi sức mua và kinh tế suy thoái.
Giá cả: Giá bất động sản giảm mạnh do áp lực nguồn cung dồi dào và nhu cầu sụt giảm.Giao dịch: Số lượng giao dịch nhà đất giảm mạnh do người mua e dè nhà đầu tư hoang mang khiến thị trường ảm đạm và giao dịch rất chậm.
Tâm lý nhà đầu tư: Hầu hết các nhà đầu tư đang còn hàng ở giai đoạn này thường lo lắng và hoang mang lo sợ giá trị bđs giảm mạnh không phanh và tính thanh khoản thấp dù đã cắt lỗ nhưng cũng chưa hoặc khó thanh khoản. Và tâm lý sợ thị trường bong bóng bđs phát nổ khiến nhiều người phải bán tháo tài sản và cắt lỗ.
Với các nhà đầu tư có kinh nghiệm và có sự chuẩn bị kỹ thì không nên vội bán tháo tài sản mà cần lên kế hoạch và kiên nhẫn tìm kiếm các bđs tốt giá mềm để gom hàng chờ giai đoạn phục hồi của thị trường.
Chu kỳ của bất động sản kéo dài bao lâu?
Theo các nghiên cứu của chuyên gia và các nghiên cứu thì thị trường bất động sản thường kéo dài trung bình 18 năm. Tuy vậy nó sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tốc độ phát triển kinh tế, chính sách nhà nước, tâm lý nhà đầu tư… Tuy vậy thời gian của một chu kỳ bđs là không cố định sẽ tăng giảm ngắn hoặc dài hơn mức trung bình.
Chu kỳ BĐS Việt Nam (Từ 1993 – Nay)
Từ năm 1993 khi nhà nước chính thức ban hành luật đất đai lần đầu tiên đã thúc đẩy tính pháp lý và hợp pháp của thị trường BĐS Việt Nam và thu hút nhiều nhà đầu tư tiềm năng. Và sau mỗi đợt trầm lắng, thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục đón một chu kỳ tăng giá và thiết lập lại mặt bằng giá mới.
Theo ghi nhận chu kỳ bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993-2026 có các mốc đóng băng quan trọng 1995-1999, 2003-2006 và 2011-2023. Và các mốc thời gian năm 1993, 2003, 2013 và 2023 là khoảng thời gian chu kỳ bất động sản 10 năm với biên độ trung bình khoảng 10 năm cho 1 chu kỳ bđs tại Việt Nam.
Dưới đây là 5 chu kỳ BĐS Việt Nam đã trải qua từ 1993-2026:
Giai đoạn 1993-1999
Giai đoạn 1993-1994: Đây là giai đoạn sốt đất lần 1 của thị trơ]ngf Việt Nam khi mà Việt Nam vừa ký hiệp ước bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập ASEAN và Quốc hội Việt Nam cũng thông qua Luật Đất Đai đầu tiên và pháp lệnh nhà ở cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai.
Giai đoạn 1995-1999: Thị trường Việt Nam còn khá non trẻ và nhà nước ban hành Nghị định số 18 và 87 về thuê đất nhằm điều tiết thị trường và hạn chế tình trạng đầu cơ. Khiến cho các nhà đầu tư hoảng loạn và liên tục xả hàng khiến trạng thái giảm giá mạnh thị trường đi vào pha đóng BĐS lần thứ nhất.
Giai đoạn 2000-2006:
Giai đoạn 2000-2002: Việt Nam đẩy mạnh chủ trương cho kiều bào mua nhà đồng thời ban hành khung giá nhà đất mới nên khiến giá tăng mạnh và đạt đỉnh vào Quý II/2001. Đây là thời điểm Quốc hội ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2000 và Luật Đầu tư nước ngoài năm 2001. Thị trường BĐS Việt Nam xuất hiện đợt sốt đất lần thứ 2.
Giai đoạn 2003-2006: Từ cuối năm 2003, thị trường BĐS có dấu hiệu trầm lắng song giá nhà đất không giảm quá mạnh. Tuy hiên lợi nhuận từ hoạt động đầu tư bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển dần sang thị trường BĐS đóng băng trong thời gian dài tới năm 2006
Giai đoạn 2007-2013:
Giai đoạn 2007-2008: Việt Nam chính thức gia nhập tổ chức WTO đón làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập. Vào thời điểm này đợt sốt đất thứ 3 diễn ra làm giá nhà đất tăng cao 50-100% mở màn cho các dự án bđs quy mô lớn.
Giai đoạn 2009-2013: Để thắt chặt hiện tượng bong bóng BĐS và kiềm chế lạm phát. Chính phủ ban hành chính sách thắt chặt tín dụng làm thị trường BĐS ảnh hưởng trực tiếp nặng nề.Giá bất động sản giảm từ 30-40% khiến thị trường rơi vào trạng thái đóng băng lâu nhất trong 3 thập kỷ.
Giai đoạn 2014-2020:
Giai đoạn 2014-2018: Thị trường bất động sản chứng kiến đợt hồi phục và bắt đầu cho đợt sốt đất lần thứ 4. Giá bất động sản nhiều sản phẩm tăng mạnh từ 50-300% xuất hiện các loại hình BĐS mới như shophouse, officetel, condotel…
Giai đoạn 2019-2020:Sang năm 2020 thị trường BDS có xu hướng tăng và hồi phục dần.
Giai đoạn 2021-2025
Giai đoạn 2021-2022: Tình trạng bất ổn địa chính trị và kinh tế toàn cầu đại dịch Covid làm cho lượng giao dịch gần như đóng băng. Từ tháng 10/2021 khi thị trường hết covid thị trường ghi nhận mức hồi phục tốt.
Giai đoạn 2023-2026: Năm 2023 thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi nhờ tác động tích cực từ chính phủ như: giảm lãi suất vay…Thị trường bắt đầu hồi phục và tăng nóng trong 2024-2025.
Dự báo giai đoạn hiện tại (2026-2030)
2026 được dự báo sẽ còn nhiều khó khăn nhưng nhiều tín hiệu tích cực đã bắt đầu thấy rõ khi thị trường BĐS đã có những đợt tăng rất nóng bao gồm ở mọi phân khúc. Chính vì vậy sẽ có những nhịp điều chỉnh đi ngang tạo đà cho việc tiến vào chu kỳ mới.
Các nhà đầu tư nên hành động như thế nào trong những năm tới.Hiện tại các nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy quá tay thì cần cẩn trọng vì lãi suất ngân hàng đang tăng rất nhanh hãy tiến hành cân đối và chuẩn bị dòng tiền.
Những nhà đầu tư có tầm nhìn cần lên kế hoạch cho việc mua BĐS ở chu kỳ mới và tránh FOMO. Mua có chủ đích và gom hàng cho chu kỳ mới hạn chế fomo lướt sóng.
Hiểu được chu kỳ bất động sản ở Việt Nam dựa vào dữ liệu quá khứ giúp các nhà đầu tư có chiến lược thông minh để cắt lỗ nếu cần + tiến hành tái cơ cấu danh mục, lựa chọn các sản phẩm tốt như bên Việt Long Group để gom hàng và chờ đợi đợt bùng nổ giá BĐS Việt Nam sắp tới dự kiến sẽ tái định hình phân hóa ở Việt Nam rất mạnh.
Đừng đứng ngoài cuộc hãy chuẩn bị thật kỹ cho tương lai nhiều năm tới và nếu bạn cần hỗ trợ hãy liên hệ Việt Long Group người đồng hành đáng tin cậy của hàng ngàn nhà đầu tư.